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牡丹江市住宅物業管理條例

時間:2017-11-15 13:26:00  作者:無  點擊率:

    

    2017年9月15日牡丹江市第十六屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過 2017年10月13日黑龍江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批準)

 

第一章 總則

 

    第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的居住環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理、使用及其監督活動,適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當堅持業主自治、專業服務、政府監管、行業自律的原則。

第四條 市、區、縣(市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃,建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督。社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展相關工作。

    第五條 市物業管理行政主管部門負責全市物業服務的統一監督管理,區、縣(市)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務的監督管理。

建設、規劃、價格、公安、城管、環保、工商、質監、市場監管等行政主管部門應當按照各自職責,做好物業管理的相關工作。

第六條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進物業服務企業誠信經營。

 

第二章 業主、業主大會和業主委員會

 

第七條 房屋的所有權人為業主。業主依據相關法律、法規規定,享有權利,履行義務,共同決定有關事項。業主不得以放棄權利為由不履行義務。

基于房屋買賣、贈與、繼承、安置等民事法律行為已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的公民、法人和其他組織,在物業管理中享有業主權利,承擔業主義務。

業主應當與物業使用人約定在物業管理中的權利和義務。

第八條 物業管理區域符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

(二)已入住戶數達到總戶數百分之五十以上的;

(三)首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

對具備召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會會議的書面申請,并提供有關資料。建設單位在規定期限內未提出申請的,十人以上業主聯名可以書面提出召開首次業主大會會議的申請。

第九條 建設單位應當提供籌備首次業主大會會議所需要的下列材料:

(一)經備案的物業管理區域劃分證明;

(二)物業管理區域內建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地明細;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)共用設施設備交付使用的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)召開首次業主大會會議必需的其他資料。

    第十條 首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。建設單位應當在提出召開首次業主大會會議書面申請的同時,將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶,供首次業主大會會議籌備組使用。

第十一條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)對符合召開首次業主大會會議條件的,應當在收到召開首次業主大會會議書面申請后六十日內,指導組建首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

籌備組由業主代表和街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表、社區居(村)民委員會代表、建設單位代表組成?;I備組成員人數應當為單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十?;I備組成員應當具有完全民事行為能力,且本人及其配偶、直系親屬與本物業管理區域物業服務企業沒有利害關系。

籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任?;I備組中的業主代表由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會組織業主推薦產生。

籌備組應當在成立后將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于七日。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內按照國家有關規定完成首次業主大會會議籌備工作,組織召開首次業主大會會議,并于業主大會成立后自動解散。

籌備組未在九十日內完成籌備工作的,可以延期三十日。經延期仍不能完成籌備工作的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)解散籌備組并書面公告。

第十三條 首次業主大會會議應當討論決定管理規約、業主大會議事規則,選舉業主委員會。

第十四條 業主大會會議表決一般采用紙質方式實名投票;在確保業主意思表示真實、有效的前提下,也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公告。

第十五條 業主委員會經依法選舉產生后,業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點和內容通知全體業主,并同時告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當進行指導和監督。

第十六條 業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任。具體選舉辦法由業主大會議事規則約定。

業主委員會委員應當由本物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員;已經擔任的,應當按照業主大會確定的規則予以罷免:

(一)本人及其配偶、直系親屬與本物業管理區域物業服務企業有利害關系的;

(二)損壞房屋承重結構、違法搭建或者破壞房屋外貌的;

(三)擅自改變物業規劃用途或者違法出租房屋的;

(四)拖欠物業服務費、未繳納住宅專項維修資金的;

(五)索取、非法收受建設單位、物業服務企業利益的;

(六)其他違反法律、法規、管理規約以及有不良社會誠信記錄的。

業主委員會應當在選舉產生后將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于七日。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的區、縣(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

    第十七條 業主委員會履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)組織召開業主大會會議,報告物業管理情況,并在物業管理區域內顯著位置公布物業管理情況,接受業主質詢;

(三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同,協調處理物業管理活動中的相關問題;

(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約,調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

(八)根據管理規約和業主大會議事規則,決定共用部位、共用設施設備的經營方式,管理、使用并公布經營所得收益情況;

    (九)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

第十八條 業主委員會舉行會議時應當有過半數的委員出席,業主委員會委員不得委托他人參加會議。

業主委員會作出的決定,應當經全體委員半數以上簽字同意。業主委員會應當自作出決定之日起三日內,將會議情況以及決定事項在本物業管理區域內顯著位置公告。

業主委員會召開會議應當告知社區居(村)民委員會,社區居(村)民委員會應當進行指導和監督。

第十九條 除首次業主大會會議外,業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔。具體籌集辦法由業主大會決定。

業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示工作經費的收支情況,接受業主監督。

第二十條 業主委員會任期屆滿前三個月,應當書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導成立換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項,組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

第二十一條 業主委員會應當在任期屆滿之日起三日內,將其保管的有關憑證、檔案、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并辦理交接手續。

物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當進行指導和監督。

第二十二條 新一屆業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和收支情況等進行審核,審核時可以邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行監督,也可以委托第三方進行審核。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十三條 物業管理區域有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會代行業主委員會職責:

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經區、縣(市)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

(三)業主委員會不履行職責達一年以上或者無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經區、縣(市)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

第二十四條 物業管理委員會由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立,由業主代表以及社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會人數應當為單數,其中業主成員人數應當超過總人數的百分之五十,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生,主任由業主擔任。業主成員資格應當符合本條例第十六條的規定。

物業管理委員會應當在成立后將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于十五日。業主對物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

物業管理委員會應當自成立之日起三十日內,將成立情況書面告知區、縣(市)物業管理行政主管部門。區、縣(市)物業管理行政主管部門應當對物業管理委員會的工作進行指導和監督。

第二十五條 物業管理委員會應當依法履行職責,就物業共同管理事項征求全體業主意見,形成業主共同決定。決定應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于十日。

物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責,并在七日內與業主大會或者業主委員會辦理移交手續后解散。

 

第三章 前期物業管理

 

第二十六條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、自然界線、社區建設等因素。

新建住宅區物業管理區域以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為準。建設單位應當在申請辦理房屋預售許可或者房屋現售備案前,向區、縣(市)物業管理行政主管部門備案物業管理區域,區、縣(市)物業管理行政主管部門應當自備案后七日內將備案的物業管理區域范圍書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。房屋買賣合同中應當明示備案的物業管理區域。

    本條例施行前已經建成并交付,但尚未劃分物業管理區域的,由區、縣(市)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求業主和社區居(村)民委員會意見后劃分。

本條例施行前已經劃分物業管理區域,但尚未備案的,由物業服務企業、業主委員會或者物業管理委員會向物業所在地的區、縣(市)物業管理行政主管部門備案。

第二十七條 新建住宅區物業管理區域內,建設單位應當按照不低于房屋建筑總面積千分之二的比例且不低于一百平方米的標準,無償配置物業管理用房。規劃部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置。

物業管理用房應當是地面以上能夠獨立使用的房屋,具備水、電、熱、通風、采光等使用功能,并安裝獨立的經檢定合格的水、電、熱等計量器具。物業管理用房所在樓層不得高于四層,但配置電梯的除外。

物業管理用房屬全體業主共有,未經業主大會同意,物業服務企業不得改變用途。業主委員會議事活動用房在物業管理用房中調劑,建筑面積不得低于二十平方米。

第二十八條 新建住宅區在業主大會選聘物業服務企業之前,實行前期物業管理。建設單位在房屋銷售前,應當通過本市統一的物業管理招投標平臺依法公開選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。一個物業管理區域應當整體進行招投標。

投標人少于三個或者建筑物總面積在二萬平方米以下的,經區、縣(市)物業管理行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

市物業管理行政主管部門負責建立本市統一的物業管理招投標平臺,并制定具體的住宅物業招投標管理辦法。

第二十九條 建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同。建設單位與買受人簽訂房屋買賣合同時,應當將前期物業服務合同作為房屋買賣合同的附件。

業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效或者業主大會作出自行管理決定時,前期物業服務合同終止。

第三十條 物業服務企業承接前期物業服務項目時,應當按照國家有關規定,與建設單位共同對物業共用部位和共用設施設備進行查驗,雙方共同確認查驗記錄,簽訂承接查驗協議。

建設單位應當按照國家規定向物業服務企業移交相關資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將相關資料移交給業主委員會。

物業服務企業應當自物業交接之日起三十日內,將前期物業服務合同、建設單位移交的相關資料、物業承接查驗記錄、承接協議及其他與承接查驗有關的材料向區、縣(市)物業管理行政主管部門備案。區、縣(市)物業管理行政主管部門應當自備案后七日內將備案的前期物業服務合同復印件交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)存檔。

業主專有部分由業主查驗。出現質量問題的,由業主向建設單位提出維修要求。物業服務企業有義務協助業主向建設單位提出維修要求。

第三十一條 房屋交付前發生的前期物業服務費用,由建設單位承擔。房屋交付后發生的物業服務費用,由業主承擔。

 

第四章 物業管理服務

 

第三十二條 物業服務內容主要包括下列事項:

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共區域環境衛生的維護;

(三)公共區域秩序維護、安全防范等事項的協助管理;

(四)公共綠化的養護;

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告;

(六)物業檔案的保管;

(七)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他物業服務事項。

第三十三條 業主大會可以通過物業管理招投標平臺公開招標選聘物業服務企業。

業主委員會應當擬定選聘物業服務企業的方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的誠信情況、為抵御風險采取的保險等保障措施、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

選聘方案經業主大會會議表決通過后,業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告。

第三十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂書面物業服務合同。物業服務合同對全體業主具有約束力。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,向區、縣(市)物業管理行政主管部門備案。區、縣(市)物業管理行政主管部門應當自備案后七日內將備案的物業服務合同復印件交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)存檔。

第三十五條 物業服務企業應當按照法律、法規和物業服務合同約定,提供相應的服務,不得擅自終止合同。未提供相應服務的,應當按照企業信用信息有關規定錄入物業服務企業信用檔案。

第三十六條 物業服務企業承接物業時,應當按照法律法規和國家有關規定與業主委員會辦理物業驗收手續。

物業服務企業應當妥善保管物業檔案,不得損毀檔案資料,不得泄露業主信息。

第三十七條 物業服務企業應當建立物業管理從業人員檔案,實行項目經理責任制,并在物業管理區域內公示項目經理姓名和聯系方式。

業主委員會根據業主意見,要求物業服務企業更換項目經理的,物業服務企業應當及時更換,并在物業管理區域內公示。

第三十八條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開以及收費價格與服務水平相適應的原則,實行政府指導價和市場調節價。

第三十九條 物業服務企業應當在物業管理區域內公示物業服務企業名稱、服務內容及項目構成、服務標準及構成、收費標準、收費依據以及監督舉報電話,接受業主和物業使用人監督。物業服務企業不得向業主或者物業使用人收取任何未予公示的費用。

第四十條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主未按照約定交納物業服務費用的,物業服務企業可以通過到戶催交、在本物業管理區域內公示等方式,督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以按約定申請仲裁或者依法提起訴訟。

法律文書生效后,業主拒不履行的,按照個人信用信息有關規定錄入個人信用檔案。

第四十一條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務,而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由,限制或者變相限制專業經營單位的服務。

第四十二條 物業管理區域內的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非經營性用水、用電、用熱價格,按照當地居民使用價格標準執行。

第四十三條 物業管理區域內,物業服務企業發現應由自己負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當設置警示標識,采取具體防范措施,并及時消除安全隱患;發現應由其他責任主體負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知責任主體消除隱患。

第四十四條 物業服務合同期限屆滿前三個月,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定續聘或者重新選聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在業主大會會議召開之前書面告知業主委員會。

業主委員會應當將續聘或者重新選聘決定書面告知物業服務企業、物業所在地的區、縣(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前三十日內與物業服務企業重新簽訂物業服務合同。

物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出續聘或者重新選聘決定,原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同對雙方仍具有約束力。

第四十五條 業主大會決定解除物業服務合同的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同依法解除后十五日內辦理完畢交接手續后,退出物業管理區域;退出物業管理區域前,應當維持正常的物業管理秩序。

被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者拒不移交資料的,業主委員會可以向區、縣(市)物業管理行政主管部門投訴,也可以請求公安機關予以協助。

第四十六條 被解聘的物業服務企業或者不再續簽合同的物業服務企業,應當與業主委員會,或者在業主委員會的監督確認下與新選聘的物業服務企業履行下列交接義務:

(一)移交物業檔案;

(二)移交物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等資產;

(三)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認,并報物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的,原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。

區、縣(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當對物業服務企業交接進行指導和監督。

 

第五章 物業的使用與維護

 

第四十七條 新建住宅區物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范,所需費用由建設單位承擔。

建設單位在組織竣工驗收時,應當通知專業經營單位參加;在竣工驗收合格后,應當將物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位負責管理,并提供相關配套資料。專業經營單位依法承擔維修、養護和更新的責任。

本條例施行前已經建成的住宅區物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線,自本條例施行后,由相關專業經營單位負責維修、養護和更新。

相關費用承擔,由市人民政府制定具體辦法。

第四十八條 專業經營單位因維護、更新、改造等需要,臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路和場地的,應當告知業主委員會和物業服務企業,并于施工前在物業管理區域內通告,施工時采取安全保障措施,施工結束后及時恢復原狀。

第四十九條 物業在保修期限內出現質量問題的,建設單位應當在接到業主或者物業服務企業提出維修要求后二十四小時內到現場核實。情況屬實的,應當在七十二小時內維修。

第五十條 業主、物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約和業主大會的決定,不得有下列行為:

(一)擅自改變物業規劃用途;

(二)損壞、擅自變動房屋建筑主體、承重結構;

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;

(四)擅自設置、改變煙道、排風、排水管道;

(五)違法搭建建筑物、構筑物,破壞或者擅自改變房屋外貌;

(六)損壞或者擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備;

(七)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等危險性物品,或者超荷載存放物品;

(八)制造超過規定標準的噪音、振動、異味或者影響鄰居采光、通風;

(九)任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物;

(十)擅自擺設攤點、占道經營,無序停放車輛;

(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十二)違反規定飼養動物;

(十三)法律、法規、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會、業主、物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時依法處理。

第五十一條 物業管理區域內不得有下列車輛停放行為:

(一)占用公共綠地、公共健身娛樂場地;

(二)堵塞安全出口、疏散通道、消防車通道和其他機動車通道;

(三)影響其他車輛和行人通行;

(四)停放工程車輛和大中型客貨車輛,但因公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及工程建設、設施設備維修等確需停放的臨時停車除外。

物業服務企業應當履行車輛停放管理義務,并加強巡查,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告有關行政主管部門,相關部門應當及時依法處理。

第五十二條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修安全、環保等規定,并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并進行現場巡查。

第五十三條 專有部分長期空置的,業主應當告知物業服務單位,并與物業服務單位對專有部分的維修、養護、管理等事項進行協商,采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

設置于房屋內部的共用設施設備發生損壞或者妨礙正常使用時,業主、物業使用人應當及時告知物業服務企業或者有關管理單位進行維修。

對物業共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備實施維修養護時,有關業主和物業使用人應當予以配合;因其妨礙維修、養護、更新和改造的行為,給其他業主、物業使用人造成損害的應當依法承擔賠償責任。

維修、養護、更新和改造施工結束后應當及時恢復原狀,給業主、物業使用人造成損失的,應當給予補償。

第五十四條 物業管理區域內利用業主共有的道路或者其他場地設置的停車車位,屬于全體業主共有,建設單位不得銷售;車位的設置、使用、收費等管理事項,由業主大會決定,所得收益扣除管理服務成本后,歸全體業主所有。

第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。

經營性收益去除成本后,歸全體業主所有。所得收益應當主要用于補充專項維修資金或者共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,也可以按照業主大會的決定用于業主大會和業主委員會工作經費等。

經營性收益由物業服務企業代管的,應當單獨列賬,接受業主委員會的監督;由業主委員會自行管理的,應當接受業主和社區居(村)民委員會的監督。經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。

前期物業服務期間,經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。前期物業服務結束時,物業服務企業應當委托相關機構對經營性收益收支情況進行審價,并在物業管理區域內顯著位置公示審價結果。

第五十六條  住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,出售公有住房的售房單位,應當按照有關規定交存、使用住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。

第五十七條 物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當在物業管理區域內顯著位置向業主公示。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造工程如產生監理、審價、鑒定等費用,應當列入工程成本。

第五十八條 住宅物業建設工程質量保修期滿后,在物業管理區域發生下列危及住宅物業或者人身、財產安全,需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或者改造的,物業服務企業應當及時組織應急維修:

(一)屋面滲漏;

(二)電梯故障;

(三)樓體外立面脫落或者有脫落危險;

(四)排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(五)危及住宅物業或者人身、財產安全的其他情形。

物業服務企業未及時組織應急維修的,業主委員會或者物業管理委員會、相關業主應當組織應急維修。

應急維修資金的使用按照有關規定執行。

 

第六章 監督管理

 

第五十九條 市、區、縣(市)人民政府應當將物業管理工作納入城市治理工作體系,建立物業管理綜合協調與目標責任機制、部門合作與聯動機制、資金投入與保障機制。

第六十條 物業管理、建設、規劃、價格、公安、城管、環保、工商、質監、市場監管等行政主管部門,應當建立物業管理區域內違法行為投訴登記制度,公布執法人員姓名和聯系方式,依法查處物業管理區域內的違法行為。

物業服務企業、業主自治組織應當為執法單位開展執法工作提供便利?! ?/span>

第六十一條 市、區、縣(市)人民政府有關行政主管部門應當按照下列規定對物業管理區域內的有關事項進行監督管理:

(一)物業管理行政主管部門負責對物業企業資質、物業管理招投標、物業合同備案、專項維修資金使用、物業服務質量、業主大會成立和決定、業主委員會履行職責等情況的監督管理;

(二)建設行政主管部門負責建設項目配套設施建設的監督管理,監督建設單位履行房屋及設施設備的保修責任;

(三)規劃行政主管部門負責物業管理區域劃分等規劃行政許可執行情況的監督管理;

(四)價格行政主管部門負責物業服務收費等的監督管理;

(五)公安機關負責治安、消防、技防、車輛停放及居民室內噪聲擾民等的監督管理;

(六)城市管理行政主管部門按照法定分工負責社會生活噪聲超標、違法違規建設、損害綠地等的監督管理;

(七)環境保護及其他相關行政主管部門負責污水、煙塵、廢氣超標排放等的監督管理;

(八)房產及其他相關行政主管部門根據各自職責負責住宅室內裝飾裝修等的監督管理;

(九)工商、質量監督、市場監管行政主管部門負責侵害消費者合法權益、不正當競爭、格式合同、廣告、電梯等特種設備安全運行等的監督管理;

(十)衛生計生行政主管部門負責供水衛生、防疫等的監督管理;

(十一)人力資源和社會保障行政主管部門負責物業服務企業勞動法律法規履行情況等的監督管理;

(十二)供水行政主管部門負責供水設施建設及供水設備運行等的監督管理;

(十三)園林管理部門負責綠化調整的指導和監督管理;

(十四)司法行政主管部門負責指導物業服務糾紛人民調解工作;

(十五)其他行政主管部門按照各自職責分工做好物業管理相關工作。

第六十二條 建設單位應當依照國家規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修義務。建設單位在工程質量保修期限內不履行或者延遲履行保修義務的,業主、業主委員會或者物業管理委員會應當向建設工程質量監督管理部門提出建設工程質量保證金使用申請。

建設工程質量監督管理部門現場核實屬于質量保修責任范圍的,業主、業主委員會或者物業管理委員會組織維修,費用從建設工程質量保證金中列支。

建設工程質量保證金退還前,建設工程質量監督管理部門應當將擬退還的建設工程質量保證金事項在相關物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于三十日,公示期滿無異議的予以退還。

第六十三條 建立前期物業服務履約保證金制度。前期物業服務企業在承接物業項目時,應當按照有關規定向物業所在地的區、縣(市)物業管理行政主管部門繳存前期物業服務履約保證金。前期物業服務履約保證金實行企業繳存、政府監管、專戶存儲的原則,專項用于前期物業服務企業擅自退出后的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。

前期物業服務履約保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

第六十四條 區、縣(市)物業管理行政主管部門應當建立由街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會、公安機關、行業協會、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和有關行政主管部門等參加的物業管理聯席會議制度,協調各成員單位履行管理服務職責,解決管理服務中出現的問題,協調物業管理服務中出現的矛盾糾紛。

第六十五條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制,健全物業服務企業和從業人員誠信檔案,記錄違法違規和誠信履約信息,進行綜合評價,并向社會公布。

區、縣(市)物業管理行政主管部門應當對物業服務企業和從業人員實行動態管理,負責物業服務企業和從業人員誠信信息采集、匯總和上報。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當協助開展物業服務企業信用信息的征集工作。

 

第七章 法律責任

 

第六十六條 對違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第六十七條 建設單位違反本條例規定有下列行為之一的,由市、區、縣(市)物業管理行政主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰:

(一)未按規定配置及移交物業管理用房的,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處二十萬元以上五十萬元以下的罰款。

(二)未通過招投標或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,責令限期改正,給予警告,可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

(三)未將前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以下的罰款。

(四)未按規定提出召開首次業主大會會議申請、提供籌備首次業主大會會議所需材料或者交納籌備首次業主大會會議經費的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

(五)未按規定向物業服務企業移交有關資料的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十八條 物業服務企業違反本條例規定有下列行為之一的,由市、區、縣(市)物業管理行政主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰:

(一)未按規定履行報告義務造成嚴重后果的,給予警告,并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

(二)擅自終止物業合同和物業服務的,責令限期改正,給予警告,并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

(三)損毀物業檔案資料造成嚴重后果的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

(四)退出物業管理區域前未維持正常物業管理秩序,未按規定辦理退出交接手續、移交有關資料或者拒不退出物業管理區域的,責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下的罰款。

(五)未按規定繳存前期物業服務履約保證金的,責令限期繳存;逾期仍不繳存的,處以應繳存額百分之二十的罰款。

第六十九條 違反本條例規定,擅自改變物業管理用房用途的,由市、區、縣(市)物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處五萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的,所得收益歸全體業主所有,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

第七十條 國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由相關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

第八章 附則

 

第七十一條 住宅區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的管理,參照本條例執行。

經業主或業主大會決定自行管理或者委托其他人管理物業的,參照本條例執行,并應當接受區、縣(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督。

第七十二條 未實施物業管理的舊住宅區,市、區、縣(市)人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,制定舊住宅區物業管理規劃和年度實施計劃,完善基礎設施和公共服務設施,改善舊住宅區綜合環境,逐步實施物業管理。

市、區、縣(市)人民政府應當建立舊住宅區管理機制,給予適當財政補貼。街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以委托物業服務機構對舊住宅區提供清掃保潔、物業共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務,所需費用由相關業主承擔。

舊住宅區由市、區、縣(市)人民政府界定。

第七十三條 市物業管理行政主管部門應當制定管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等文件的示范文本,供物業管理活動中參照使用。

第七十四條  本條例下列用語的含義是:

(一)住宅區,是指以住宅為主,并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。

(二)物業使用人,是指除本條例第七條第一款、第二款規定的業主和合法占有人之外的,依法對物業享有使用權的人。

(三)物業管理用房,包括物業辦公用房(含保安、監控用房)、檔案用房、倉儲用房和維修、保潔用房等。

(四)物業檔案,包括物業權屬資料、技術資料、驗收資料,業主、物業使用人的權屬資料、個人資料,物業運行記錄、物業維修記錄、物業服務記錄和物業管理相關合同資料等。

第七十五條 本條例自2018 年5月1日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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